近几年，受房价上涨因素的影响，在二手房买卖合同履行中出现了大量的纠纷，主要原因是出卖人为追求自身利益最大化，在签订合同后又单方抬高价款，否则就不配合办理房屋过户手续，导致部分买受人合同目的无法实现。
近期，我庭就办理了一起这样的房屋买卖合同纠纷案件。原告通过某中介购买了被告的房屋，双方签订了购房合同，约定当时交纳被告一半房款，待被告协助办理过户手续后给付剩余房款。由于当时该小区未落宗，不能办理过户手续，原告先入住了该房屋。待该小区落宗完成之后，原告找到被告要求其一起去办理房屋过户手续，被告却称，房价已上涨，要求原告给付该房屋涨价部分二十万元。原告起诉至我院，要求被告履行合同，协助被告办理房屋过户手续。我庭受理后，多次给双方做耐心细致的调解工作，最终促使双方达成和解。
本案中的买受人已实际入住该房屋，而大部分纠纷的情形是买受人还未能入住，那么就直接导致合同目的已完全不能实现，只能诉至法院，请求解除合同，同时一般都会要求出卖人赔偿其房屋差价损失，即因房价上涨其再次买房所增加的支出，对此，法院一般也会予以支持。在此，分享两点审判这类案件的要素：
一、出卖人应赔偿买受人差价损失的理由
在房价上涨的情况下，出卖人不遵守合同约定，单方提高房屋价款，构成违约，在不具备继续履行合同的条件下，买受人可以解除合同，并要求出卖人赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”买受人的损失包括为履行合同支出的费用，该部分费用属于直接损失，也包括合同履行后可以获得的利益，即可得利益损失。房屋差价损失属于可得利益损失，因出卖人违约而导致合同解除，应赔偿买受人此方面的损失。
出卖人要赔偿买受人房屋差价损失的理由，是因为在房屋价格上涨的情况下，买受人因出卖人的违约，丧失了以合同签订时的价格购得其他房屋的机会，而出卖人却因此而获得了房屋价格上涨的利益，且二者之间存在因果关系。
二、房屋差价损失数额确定的规则
1、减损规则，即买受人不得就其原因导致的损失扩大部分要求赔偿。对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”房屋买卖合同中，当出卖人违约行为发生时，买受方要采取积极措施防止损失扩大，因其未采取相应措施而导致的损失扩大部分，判决不应支持。
2、可预见规则，即赔偿额不得超过出卖人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据法律规定，违约损害赔偿额还要受可预见规则的限制，即《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定的“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
3、损益相抵规则，即买受人在获得赔偿时，应当减去其因合同解除而减少的费用支出。新乐法院民三庭陪审员  陶 娜