【摘要】近年来，随着城镇化进程的加快，物业服务行业逐渐兴起，物业服务在改善人居环境、提高生活品质和提升社会管理水平等方面发挥了积极的作用，但因人们的物业消费观念尚未形成，加之各个物业公司发展良莠不齐，从而产生大量矛盾。由此引发诉诸法院的案件连续多年大幅上升，从中反映出的问题，亟待引起重视和解决。

一、 物业服务合同的内涵

物业服务合同涉及的内容是物业管理， 物业管理是由业主通过选聘物业公司的方式来实现的活动。物业管理合同的基础是物业服务合同，是由业主和物业公司订立的关于双方物业管理活动中的权利义务的协议 。物业管理的内容是业主和物业公司对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。主要有业主和物业公司在物业服务合同中约定。
    物业服务合同纠纷是指物业服务双方当事人在物业服务合同的签订、 履行过程中产生的纠纷。我国现行《合同法》 没有明确对物业服务合同进行规制， 物业服务合同在合同法上系无名合同， 司法实践中对物业服务合同关系的调整主要是通过《物权法》、《物业管理条例》以及一些地方部门规章实现

二、物业服务合同纠纷案件的常见问题

（一）业主大会、业主委员会的诉讼主体资格。

近年来，由于物业服务企业与业主矛盾加剧，北京、深圳、温州等地开始试行赋予业主大会法人资格，将业主共有部位登记在业主大会名下，自主决定小区内公共收益的处置分配，使业主大会能够作为独立的诉讼主体参加诉讼。司法实践中，业主大会作为诉讼主体直接参加诉讼的情况较少，更多是由业主委员会作为诉讼主体参加诉讼，但业主委员会的诉讼主体资格受到了严格限制。

（二）物业服务企业追索物业费的诉讼时效问题。

物业服务合同一般约定分期支付物业费，物业服务企业为节约诉讼成本，通常将业主拖欠数月或几年的物业费一并起诉。由此便存在分期计算物业费超过两年诉讼时效的情形。  笔者认为，物业费的诉讼时效应自每一期物业费交纳期限届满之日起计算。
    （三）无资质的物业服务企业签订的物业服务合同效力问题。
    根据《物业服务企业资质管理办法的规定》，我国对从事物业服务的企业实行资质管理制度，但是，现实生活中，存在部分物业服务企业未取得物业服务资质而与业主签订物业服务合同的情况。笔者认为，无资质的物业服务企业与业主签订物业服务合同的效力，应分两种情形区别对待：一是业主明知物业服务企业无资质的情形，根据意思自治原则，业主明知物业服务企业不具备资质仍与该企业签订物业服务合同，合同应为有效合同，合同双方应按照物业服务合同约定的内容行使权利和履行义务；二是业主在不知情的情况下签订合同。物业服务企业应当知道从事物业服务应具备相应资质，在业主不知情的情况下签订物业服务合同，该合同属于可撤销的合同，业主可以向法院请求变更或撤销合同。但是，如果无资质的物业服务企业与业主签订物业服务合同后取得了相应资质，可以认定物业服务合同有效。
    （四）物业服务质量问题及物业费的扣减。
    物业服务质量问题是物业服务合同纠纷案件中最常见的问题，由于物业服务涉及项目众多，业主提出的物业服务质量问题也涉及多方面的内容。笔者认为，处理该类案件应根据双方约定和法律规定分配举证责任，明确是否存在质量问题及责任承担。业主对物业服务存在质量问题承担举证责任，由于物业服务合同履行的资料通常由物业服务企业保存，业主难以提供有关证据，因此，物业服务质量问题的举证责任根据案件具体情况应有所转移。业主主张物业服务企业未履行某项或某几项服务义务时，应对物业服务企业应履行该服务义务进行举证，若根据合同约定或法律规定，物业服务企业应履行该服务义务，举证责任转移至物业服务企业，物业服务企业应对是否履行服务义务提供证据证明，若提供的证据不能证明其履行了服务义务，则应承担相应责任。物业服务合同约定的物业费是对无质量问题的物业服务的收费，若物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，仍然按照合同约定的标准进行收费，违背了质价相符原则，对业主不公平。因此，可以根据物业服务企业的服务质量对物业费进行核减，物业服务企业未履行某项或某几项物业服务时，若物业服务合同约定分项计收物业费，应按照分项情况扣减物业费，若约定统一收取物业费，应结合当地物业服务情况及该物业服务未履行对业主造成的影响综合认定扣减的物业费。物业服务履行存在瑕疵时，应视物业服务企业的违约程度，结合物业费收费标准和物业服务实际履行情况、

三、化解物业服务合同纠纷的对策建议

（一）注重法律宣传，加强政府干预。

对物业相关的法律知识进行广泛的宣传，培养业主法律意识。对合同及业主公约中可能会出现歧义的内容向业主提前作法律解释，并引导业主在遇到问题时，要首先分清责任主体，针对不同责任主体积极维权。同时，政府及相关部门应建立物业管理长效监督机制，严把市场准入关口，充分运用审查手段对物业服务进行规范引导，打造健康有序的物业服务市场。
   （二）构建多元纠纷化解机制，营造和谐社区环境。
    物业公司与业主作为相互共生的平等主体，应当加强沟通联系，积极拓宽纠纷调处渠道，及时解决存在的问题。充分发挥业主委员会自我调处功能，尽量以当事人协商为主解决问题。引导物业公司与街道、社区等基层组织建立问题沟通与纠纷处理机制，并不定期开展纠纷处理方法的法律指导，有效发挥基层组织在物业服务纠纷中的诉前调解作用。
   （三）强化物业公司制度规范，建立监督评估机制
   物业公司要建立健全各项规章制度，促进日常工作管理规范化，提升服务质量，改善服务水平。加强对内部员工的培训，增强服务意识。加大业主对物业服务的监督，如在小区显著位置设置宣传栏，对物管费使用情况张榜公开信息，使业主明确知晓物业服务状况。在物业公司为业主提供服务时可建立物业服务的监督评估机制，对物业公司的服务质量定期进行评级，并建立信誉档案制度。对于资质差、信誉低的物业公司，业委会可根据《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，诉请法院解除物业服务合同。 通过建立监督评估机制，可以有效约束物业公司的行为，督促物业公司完善内容管理，促进物业服务行业的规范化发展。
   （四）加大调解力度，充分发挥司法能动作用。
   法院在审理此类案件时，应当加强诉讼调解，积极推进诉调对接，对于矛盾较大的案件，法院在受理后法官可实地了解小区物业管理情况，督促物业公司改善服务，从源头化解矛盾纠纷，以免类似纠纷的再次发生。法院在裁判同一物业服务公司同一住宅小区的案件时，也应根据案件的具体情况，统一裁判尺度，并就相关争议问题与上级法院达成共识，避免同案不同判情况，努力实现案结事了。同时，充分发挥司法能动作用，对于审判、执行中发现的问题及时归纳、总结，并从司法的角度对物业公司或有关部门发出司法建议，促使物业管理法律体系的不断完善，更好地保护权利人的合法权益。