----防城港市法院审理中介公司违规预售商品房案件情况透视

    2013年初，一种神秘的“看房团一日游”考察线路悄然出现在防城港。这种报名费每人十元、包一顿午餐的“一日游”线路，每天吸引着成百上千名外地游客报名前来。然而，部分“看房团”存在未取得预售许可证就违法预售、夸大事实宣传等行为，目前已引发大量纠纷，给社会和谐稳定带来一定威胁。
    现状：看房团“水涨”，相关纠纷“船高”
    王某和侄子王某福祖籍在福建，2013年11月13日，两人一同参加了“看房团一日游”，到防城港开启了“投资之旅”。
    听了中介公司讲解员诱人的宣讲，两人分别买了三套房，当即就交了定金15万元和9万元，并签订了预售合同。2013年12月9日，两人又分别支付了房子的首付款100万元和57万元。
    回去后，王某发现该房产公司并没有取得预售许可证，而且房屋性质是职工合资建房而不是一般的商品房，他认为房产公司是变相、违规销售，他要求退房未果，便到法院起诉了房地产公司。
    然而，在王某起诉后，该公司已经取得了预售许可证。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故对两人要求退还定金和首付的诉请不予支持。二人不服，提起上诉。
    2015年5月1日，王某赶来防城港，法官加班接待了当事人。因双方对退款数额及退款方式分歧大没能调成。5月4日，法官作出了终审判决，驳回上诉请求，维持原判。
    据统计，2011年至2015年上半年，防城港市法院共受理商品房买卖合同纠纷一审案件1804件，其中涉房产销售中介公司违规预售商品房的案件506件。
    防城港中院调研发现，此类案件近年才开始出现，但是数量呈逐年上升趋势，分别为2013年149件，2014年165件，2015年上半年已达192件，且在商品房买卖案件中的比重越来越高，由2013年的38%上升到今年的78%。原告几乎都是买受人，大多为外地游客，以北方省份的居多，且大多具有亲属、朋友关系，当初一起买房，发生纠纷时也容易组团诉讼。
    “纠纷起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房，买受人要求解除合同，退还购房款、诚意金并赔偿利息损失。”防城港中院民一庭庭长崔静说。

    问题：中介与开发商互踢皮球，买受人利益如何保障
    “看房团”的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房，由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房，中介公司从房款中收取数万元不等的提成，引发纠纷后，中介公司通常作为共同被告参加诉讼。
    2010年12月31日，来自吉林省图们市的5名买受人分别与开发商签了购房《职工市场运作建房意向书》，约定每套房支付2万元诚意金，工程进度达到±0时付房款总额的20%，在换签时付清余款。
    随后，开发商分别向买受人出具诚意金收据，计2万元，中介公司向买受人出具购房第一期款收据，计55787元。
    事后，买受人了解到该开发商并没有取得商品房预售许可证，是违法预售，中介公司是不当得利，遂将开发商和中介公司告上法院，请求判令归还购房款和诚意金。
    一审法院认为，该开发商未取得商品房预售许可证的前提下，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，收取的2万元诚意金应予以退还。中介公司明知开发商未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规向买受人收取第一期款55787元，应当予以退还。
    中介公司不服，上诉称其受开发商委托代收部分购房款，所收款项均已上交开发商作为建设资金使用。请求改判中介公司不承担返还购房款55787元的责任。
    开发商则辩称，其未委托中介公司代理销售涉案商品房，更没有委托该中介公司收取《意向书》之外的其他款项。
    防城港中院审理查明，该开发商在一审庭审中已认可双方对销售案涉商品房存在委托代理关系，构成自认，其在二审庭审时否认，但未提交相反证据予以证明，故法院不予支持。中介公司提出主张其向买受人收取的款项均已上交开发商，但未能提供证据予以证明，故其上诉理由不成立。
    法院认为双方承担连带偿还责任，驳回上诉，维持原判。
    据防城港中院调研，中介公司往往对买受人宣称其预售的是某单位的职工市场运作建房，可以通过购买内部指标的方式获得低于市场价的房源。看房客误以为捡到便宜，在销售人员的宣传鼓动下，相互影响出手购买，对中介公司要求收取所谓的“避税款”也信以为真。
    由于大部分中介公司经营场所不固定，公司资产较少，在发生纠纷时往往采取更换经营场所、变更工商登记等方式躲避责任，造成买受人及法院查找困难，即使法院判决中介公司返还买受人支付的款项，在中介公司拒不履行法律义务的情况下，开发商免不了要承担连带偿还责任。目前已出现中介公司人走楼空下落不明，法院采取公告方式送达，开庭时亦不到庭参加诉讼的案例。

    难度：出现“非典型”案件，定性困难争议大
    2012年9月28日，买受人宁某与开发商签订《认购书》，并在当日支付了20万元购房定金。
    2013年1月22日，开发商催促宁某签订《商品房买卖合同》。而当宁某来到售楼处协商签订事宜时，开发商却以各种理由推脱。
    双方发生争议后，宁某申请东兴市住建局调处，开发商提出五条补充协议让宁某签订，宁某拒绝签署。协商无果后，宁某以开发商根本违约为由起诉至法院，请求判决解除合同，开发商双倍返还定金40万元、购房款1105920元及利息。
    开发商辩称，宁某在支付定金后，多次带人前往商铺意图转手。在开发商通知其限期到售楼部签订合同后，宁某故意拖延支付购房款，构成根本违约，开发商有权解除合同并不予返还定金。
    东兴法院审理后作出一审判决，解除双方签订的《认购书》，开发商返还宁某双倍定金40万元。开发商不服提起上诉。
    防城港中院审理后认为，开发商在通知宁某签订《商品房买卖合同》时提出五项补充协议要求宁某签订，违反合同公平原则。开发商设置不合理条款，制造交易障碍，掩盖其不履行合同的目的，其行为已经构成根本性违约，应承担相应的违约责任。故驳回上诉，维持原判。
    出现开发商附加要求补签合同的不是个例，对此类案件，如何认定当事人订立合同时的真实意思表示，进而确定双方形成何种法律关系并进行实体处理，实务界对此争议很大。
    如今，涉中介公司违规预售商品房的案件调解率低、上诉率高已成为法院审理的一个难题。主要原因是开发商财政状况恶化，为了延缓判决生效时间，迫不得已采取上诉的缓兵之计，同时希望能在二审期间达成调解或改判以减轻其应承担的法律责任。
    另一方面，买受人也意识到开发商资金困难，即便达成调解协议也拿不到钱，干脆不调解，由法院判决后申请执行。

    办法：健全监管机制规范销售行为
    源源不断涌入的“看房团”，一方面，对提高当地知名度、繁荣房地产和旅游业有积极的促进作用；另一方面，一些中介团体利用“看房团”活动违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等传销理念，损害买受人的合法权益，从而引发纠纷。
    7月31日，防城港中院举行新闻发布会，发布《防城港市中级人民法院商品房买卖合同纠纷审判情况报告白皮书》（2011—2015年），重点通报了在审理该类案件中发现的问题并提出司法建议。
    《白皮书》建议：
    一是建立商品房买卖纠纷化解联动机制。由市委、市政府牵头，成立由法院、住建委、房产局、旅游局、物价局、政府督查室等单位组成的商品房纠纷联动化解领导小组，定期召开联席会议，共同研究解决方案，做到职能互动、优势互补、资源共享。
    二是加大调解力度，提高审判效率。充分发挥诉前联调机制的作用，争取把大量纠纷化解在诉前。对于已进入到诉讼程序的案件，在立案阶段继续加大调解力度，选派审判经验丰富、业务水平高、调解能力好的审判人员负责审理。中院要加强对基层法院审判工作的指导，统一裁判尺度，做到同案同判。
    三是尊重市场行为，保障交易安全。政府管理部门应充分尊重市场行为，允许和鼓励开发商采取各种合法手段销售商品房。“一日看房团”作为一种新兴的商品房销售方式，是一把双刃剑，不能盲目排除和禁止，应规范“一日看房团”活动，重点监管“看房团”的宣传和收费，以保障交易安全。
    四是加强法制宣传，提高各方法律意识。建议在主流媒体以及政府、住建委、工商局、法院等部门的自媒体上发布商品房买卖相关的法律规范、合同范本，通过发布典型案件特别是开发商、中介公司因违规预售而败诉的案件，对涉及的法律问题进行诠释，指引和规范商品房市场交易行为。在高铁站、汽车站、旅游景点等游客聚集的地方树立广告牌，提醒游客在参与“看房团”活动时要提高警惕，防范购房陷阱。
    五是健全监管机制，严格规范开发商和中介公司的销售行为。建议实行备案登记，开发商需将其与中介公司签订的代理合同报送监管部门进行备案登记，并详细说明代理销售的楼盘基本情况、中介公司的代理权限、收费标准等。经过备案的开发商及中介公司的信息要公布在政府网站上，供购房者查阅。监管部门可采取定期检查和明察暗访相结合的方式对开发商及中介公司的销售行为进行监督，发现违规销售的要及时予以处理。
    六是健立诚信体系，严厉打击违规预售和欺诈行为。加强房地产市场信息系统和信用档案建设，全面、及时、准确地发布市场供求信息，增加交易活动的透明度。加强市场监测，对“看房团”活动中存在的违法预售、夸大事实宣传等行为，要依法依规及时查处，并记入企业的诚信档案，适时向社会公布。教育和引导“看房团”活动相关主体守法经营、诚信经营，保障和维护购房者的合法权益，规范房地产业健康发展。(广西防城港市中级人民法院)