----建筑物区分所有权的行使不得违反法律规定及合同约定

    老百姓花费几十万元买房，为住得舒适、安心而按照自己的要求装修似乎是理所当然的事，然而周女士在装修中因阳台的设计不符合自己的使用要求，未经物业同意擅自在阳台加装了折叠玻璃门，物业公司在要求其拆除未果的情况下向法院提起诉讼，要求周女士拆除折叠玻璃门将阳台恢复原状。2015年7月3日，原告广西贵港市某物业服务有限公司诉被告周女士物业服务合同纠纷一案，经贵港市港北区人民法院一审、贵港市中级人民法院二审审理，判决被告周女士限期拆除折叠玻璃门，恢复阳台原状。
    业主不守约擅改自家阳台
    2013年9月2日，被告周女士与贵港市某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》购买了某小区的一套房屋，该房屋有3个阳台，均为非封闭式。合同关于阳台的装饰装修约定为：“塑钢封闭”、“铝合金封闭”、“断桥铝合金封闭”、“不封闭”，合同附件《业主临时管理规约》约定：业主不得擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途、功能和布局等。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定被告应遵守《前期物业管理规约》，装饰装修房屋时，应遵守《装饰装修管理协议》，同日，被告向原告出具《承诺书》，承诺其已确认并阅读贵港市某房地产开发有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该规约。
    周女士购买房屋后，于2013年10月8日开始装修，装修过程中，于房屋南面阳台（房屋平面图标记为入户花园）安装一道可推拉的折叠玻璃门，展开时可将阳台封闭。原告于2014年1月10日和2014年9月4日向被告发放整改通知书，要求被告拆除折叠玻璃门，但未果，原告遂向法院提起诉讼。
    业主两审均败诉
    庭审中，原告认为：被告装修时未向物业服务中心申请和未经物业服务中心审批，擅自在景观阳台乱搭乱建，改变阳台结构，影响外观，严重影响原告对该物业的正常管理，被告的行为严重违反了双方签订的《装饰装修协议书》的约定，应当将折叠玻璃门拆除，将阳台恢复原状。
    而被告认为：一是其作为阳台的区分所有权人，有权对阳台自由使用、收益和处分，其为了防风、防雨，在入户花园安装了可推拉的折叠玻璃门扇，系安装在阳台内侧，没有向外侧扩展、延伸封闭阳台，不危及建筑物的安全，也没有侵犯到其他业主的利益；二是原告所提交的《前期物业服务协议》是其预先拟定的，在合同签订时，双方并没有充分协商，属于格式合同，该合同条款限制了业主所享有的建筑物区分所有权，不准业主封闭阳台及合理使用的约定不合理，该内容应为无效。原告对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，只有监督的职责而没有管理的职责，如何使用阳台是业主自身的权利，物业公司不能随意加以干涉，不能在物业管理合同进行约定；三是开发商将自己所在的楼层设计为大阳台和小阳台对开存在安全隐患且不封闭的阳台影响业主正常使用房屋，被告在庭审中提供部分业主要求开发商整改该栋户型入户大阳台的意见书，欲证明开发商设计的入户大阳台存在设计缺陷，应允许业主安装可遮风挡雨的玻璃门扇。
    一审法院经审理认为：《商品房预售合同》、《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，包括被告在内的该小区业主均应按合同约定履行义务。入户花园系被告的专有部分，被告依法可对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但其行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。被告在装修过程中安装的折叠玻璃门可将南面阳台进行封闭，系未经允许，且违反了《商品房预售合同》、《临时管理规约》及《前期物业服务协议》中“阳台不封闭”、“业主不得擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途、功能和布局”的约定，根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，业主违反法律、国家相关强制性标准、管理规约等的规定，改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观及违反规定进行房屋装饰装修的行为均属损害其他人合法权益的行为。因此，被告在阳台安装折叠玻璃门的行为改变了阳台的布局，影响了建筑物的外貌，也影响了其他建筑物所有权人的利益，造成了不良影响，原告按规定可请求被告停止侵害、恢复原状等；被告辩称，原告以格式条款限制其合理行使权利，系无效的，法院认为，根据被告出具的《承诺书》，其已确认并阅读贵港市恒信房地产开发有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守该规约，因此，被告系在充分理解合同约定的情况下签订合同，其应按照合同约定履行义务；被告辩称开发商设计的入户花园（阳台）存在设计缺陷，需安装玻璃门，并提供的部分业主意见书以证明其主张，法院认为，业主并非专业机构，其提供的意见不足以证实开发商设计存在缺陷。综上，一审法院判决被告周女士限期拆除折叠玻璃门，恢复阳台原状。
    被告周女士不服一审判决，以与其答辩意见一致的理由提起上诉。二审法院经审理认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，驳回其上诉，维持原判。
    受限制的自由
    本案原、被告双方的争议焦点集中于物业管理协议中格式条款的效力以及建筑物区分所有权的行使界限。
    目前，我国的房地产业已经进入市场化和商品化的阶段，物业服务以其专业化、社会化和企业化的模式成为现代房地产管理的办法，影响着千家万户的日常生活。现实中，对阳台的改造几乎是装修中的必经环节，老百姓也会认为：“我花了大价钱买房、装修，阳台是我自己的地方，如何改造应该我自己说了算。”也就是说，阳台作为业主享有专有权的部分，业主应当能够独立支配，改造、封闭阳台都是行使自己的专有权，而物业管理协议中关于不得擅自改变房屋外貌的约定属于格式条款，限制了业主的意思自治，应当是无效的。然而，笔者赞同本案一、二审法院的观点。虽然我国《物权法》规定了：“业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利”，但同时也规定了“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，因此，业主这种专有权的行使应当是被法律、法规以及公共利益所限制的。本案中，《物业服务协议》虽然是由物业公司制订的格式条款，但是根据被告出具的《承诺书》，可以确认其在签署协议时其已确认并阅《临时管理规约》，同意遵守该规约，因此，被告在充分理解合同约定的情况下签订合同，该合同中的条款当然对其产生约束力；同时，该协议条款的制订是为了维护小区的环境美观和小区业主的整体利益而对建筑物专有权的任意行使作出的部分限制，并非是对被告主要权利的限制，不应当认定为合同法中格式条款无效的情形，依据物业服务协议的约定，被告应当拆除其折叠玻璃门，将阳台恢复原状。可见，建筑物专有权的行使不可“任性”而为，我的地盘也并非全部由我做主。(广西贵港市港北区人民法院)