在浩渺无垠的网络世界里，微信普及，是使用最广泛的通讯方式之一。微信聊天不妨碍别人，私密性强，灵活、智能、成本低，可长期保留，截屏还可以作证据使用。特别是当前疫情时有发生，一些当事人因疫情原因或工作、生活原因来不了芜湖或出不了小区，为不影响诉前调解案件的期限，芜湖经开区法院特邀调解员刘向文，用微信聊天方式，连续调解一批物业管理合同纠纷案。

住房商品化后，物业管理服务质量成为百姓极为关心的问题。然而，美好的社区生活、优质的物业服务，不是靠不交物业费式的“维权”即能实现。这七件物业管理合同纠纷案件，有的因被申请人长期在外地工作，物业公司起诉后，业主一时回不了芜湖；也有因工作性质不宜在上班时间请假、休息时间与法院休息时间一致而难以来法院……为降低被申请人的诉讼成本，也为法院能够及时结案，调解员在征得被申请人同意的情况下，将本调解员的手机号（微信同号）短信发给被申请人，被申请人在加了调解员微信好友后，调解员将物业公司的诉讼请求及事实与理由通过微信告知被申请人，同时与业主数日在微信中沟通、普法、宣传诉前调解的便捷以及为什么你户应当交纳物业费的道理或法理，多个来回后，这批七个案件的业主分别履行交费义务，从微信转款给物业公司代理人或物业公司账户，物业公司代理人将电子票据通过微信再发给业主、然后到法院撤诉……

在微信聊天中，对被申请人在空置房交费、物品被盗、房屋主体结构的维修等等诉求，要有个正确引导，平息业主责怪于物业公司的情绪。

比如，关于空置房交物业费问题。有被申请人怎么也想不通：我不住在小区里面，不乘坐电梯，没有产生垃圾，凭什么要交物业费？调解员的回复毫不拖泥带水：物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁、保安、绿化、维修等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然房屋空置你不住在小区，但小区卫生仍需天天打扫，绿化日日维护，公共秩序时时巡查，所有设施设备如电梯、消防、化粪池的疏通、外落下水管道的更新等费用也要正常支出，不能因为你这户空置，这些物业管理或服务上的工作就不做了。再者，房屋空置，没有享受到物业服务，是你自己的放弃，而不是物业公司不提供服务……

又如，有被申请人提出“我家房子顶楼漏水”“我家房子墙体渗水”“反映给物业，物业一直没有能解决好”等等问题，也要给予业主正确引导，指出：房子顶层、墙体的渗水问题属于房屋主结构维修，房屋主结构的维修质保期限，当初你们在购房时的购房合同上都有明确约定，是由房屋开发建造商进行质保，的确与物业管理没有关系，但物业可以帮着联系协调，但过了房屋质保期，开发建造商他不管，你可依法维权，这事怎么能一味迁怒于物业公司呢？作为业主自己在购房时，就要仔细阅读理解那一本购房合同，毕竟购房是一个家庭的重大投资，切不可因自己的忽视而放任或扩大损失或放弃了对开发建造商的质保期限。

调解员感悟：利用微信诉前调解，在微信聊天时，首先要取得被申请人的信任，切不可一上来就催促交物业费。业主不交物业费也有他的委屈、不解、迷惑之处，要倾听对方把话聊完，再从情、理、法逐步接近主题——交纳所拖欠的物业费。通过微信聊天，调解员在与申请人、被申请人微信聊天中，积极做双方当事人工作，释法明理，耐心调解，引导双方心平气和地接受调解方案。期间，调解员要执着地坚持、把握好诉前调解大方向，始终将调解的主线牢牢掌握我们调解员的手中，见机行事，拿捏准确，点明各自的权利义务，指出各自应当注意的问题，寻找出他们之间的平衡点，提出有力建议，促使双方和解。诉前调解案件，对于调解员来说，并非需要存储大量、广泛的法律专业知识，但基本的法律常识必须有所掌握，这样方能在诉前调解案件中游刃有余，找出双方的异同点，给出双方均能接受的、最优化的建议，促使双方和解，最终达成一致的调解协议并当即履行完毕。就本批案件而言，调解员对于“公说公有理，婆说婆有理”双重夹击的局面，始终坚持依法调解、以情动人、以理说服，最终取得诉前调解成功的结果。

物业合同纠纷案件诉前调解意义所在：物业公司与业主要维持一个良好的、和谐的、长久的关系。此类物业纠纷案件的诉前调解成立，强化了公序良俗意识，弘扬了诚信、法治的社会主义核心价值观，提高了欠费业主交纳物业费、能耗费的意识，平息了业主与物业公司之间矛盾，化解了双方的纠纷，使得物业公司能够进一步提高物业管理和服务的水平。

线上线下科技赋能诉前调解，方便、快捷、各方当事人皆能接受，也降低了双方当事人和法院办案的诉讼成本，达成一个双赢的局面，有着良好的法律效果和社会效果。

诉前调解追求的不是个案的调解成立或撤诉，而是最大限度地化解矛盾，平息纠纷。为平安芜湖，法治芜湖，提升城市居民的幸福感作出调解员的贡献，这不仅是调解员的初心所在，也是诉前调解的价值所在。（芜湖经开区人民法院 刘向文）