自己的房屋登记在别人名下，形成产权证书登记权利人与真实权利人不一致的情形，真实权利人可通过诉讼确认所有权，房屋被抵押后可以发生所有权变更，但不能妨碍成立在先的抵押权。
基本案情：李大某与李小某是亲兄弟，2011年二人同时修建砖混结构房屋，李大某的三间四层与李小某的二间四层房屋主体连结，各自房屋有独立的进户门和楼梯。2016年4月，李大某将上述房屋全部登记于其名下，办理了不动产产权证书。2016年6月，李大某以上述房屋为他人在某银行的贷款提供抵押担保，办理了不动产抵押登记。2021年1月，某银行起诉贷款人和抵押担保人要求清偿贷款本息，法院判决李大某承担抵押担保责任，某银行以抵押房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿贷款本息。2022年1月，李小某认为自己是二间四层砖混结构房屋的真实所有权人，将李大某诉至法院，请求法院确认房屋所有权。
法院认为：原告李小某是两间四层砖混结构楼房的建造人，该房屋取得了不动产产权证书，证实了建造的合法性，房屋的不动产登记所有人与真实权利人不符，李小某作为真实权利人可以请求确认对房屋享有物权。但某银行基于不动产产权登记证书的记载，合法且善意地在原告李小某的房屋上设立了抵押权，不动产登记所有人变更不能阻碍某银行抵押权的实现。二间四层房屋属于原告李小某所有，但某银行的抵押权不受影响，仍可按抵押合同就该房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿贷款本息。
法官说法：本案涉及房屋产权证书登记权利人与真实权利人不一致时，房屋所有权变更的途径、房屋所有权变更和抵押担保相互关系两方面的问题。对于前者，我国《民法典》第二百二十条的规定，权利人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。房屋的登记所有人与真实权利人不一致时，在房屋权属明确无争议的情况下，真实权利人可与登记权利人直接到不动产登记机构进行更正登记。但房屋权属模糊有争议，或者房屋上设立有抵押权时，房屋真实权利人通常会先以诉讼方式明确房屋所有权，以及房屋所有权与担保物权之间的相互法律关系，尔后再依据法院裁判文书进行产权变更登记。对于后者，我国《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第三十七条明确抵押人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，构成无权处分的，受抵押人可依据善意取得制度获得不动产抵押权。概而言之，为了物尽其用，我国法律不禁止已抵押房屋的所有权发生变更，但并不能妨碍他人在房屋上设立的抵押权的实现，成立在先的抵押权利人可就房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
法官提示：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产登记是确认产权归属的法律凭据，房屋等不动产权利人应及时到登记机关准确登记对不动产享有的物权。宁强法院  宋超