——涵江法院成功化解辖区房地产买卖系列案

近日，福建省莆田市涵江区人民法院成功化解12件商品房预售合同纠纷系列案，促成辖区某房地产20坎店面完成交易，交易额达1295余万元。涵江法院通过多维度调解，化干戈为玉帛，历时三月终于为双方当事人交上满意的答卷。

一、付款不被认可，情绪激动围堵法院

“你们法院要为我们受害的老百姓做主，不良开发商收了我们的钱，既不肯把房子卖给我们，也不肯退款，哪有这么不讲理的。”2023年3月底的一天，一群准业主在涵江法院诉讼服务中心递交了商品房预约合同纠纷的起诉材料。

涵江法院立即启动诉调对接机制，联系民庭专职调解员俞杰法官参与诉前纠纷化解工作。“不着急，有话慢慢说。”俞法官一边安抚当事人的情绪，一边审查案件材料。原来，来访者是某房地产店铺的购买者，他们在该房地产开发商原销售总监的介绍下，组团购买店铺，助力清盘，购房人纷纷将定金10万-30万元不等转入该销售总监个人账户，并在拿到团购权益凭证后，又按照各自拟购买的店铺价款向销售总监支付第二笔购房款。但是，开发商只认可转入其公账内的款项，不认可购房人转给销售总监个人账户的款项，现该销售总监卷款跑路、下落不明，而购房者与开发商之间尚未签订任何房屋买卖协议，双方由此产生争议。

二、诉前调解失败，群体纠纷涌入法院 

考虑到双方均为受害者。俞法官当机立断，决定先进行诉前调解。“你们先回去，案卷材料我会认真研究一下，也会向开发商了解下情况，你们可有调解意愿？”购房人表示同意诉前调解，但要求调解不成必须在一周内给予立案受理。

于是，俞法官按照原告提供的联系方式先后联系了被告的原销售总监、销售人员以及法定代表人。但是，原销售总监的电话已然成为空号，销售人员也表示已经离职，经过多次尝试，终于打通开发商的法定代表人的电话。法定代表人表示公司目前已无人驻守涵江，人员均已经回福州总部，但愿意派人到法院与购房者进行沟通。

两天后，开发商的两名员工如约到法院与购房者当面沟通，购房者要求当场给出解决方案，但两名员工表示要回公司向上级领导请示处理方式。十几名购房者看到开发商代表的推诿态度，一时情绪激动，在法院门口围堵开发商代表近半个小时，诉前调解无疾而终。

三、妥善立案调处，多元解纷持续发力

诉前调解不成功，涵江法院在审查期限内及时全部受理该批共计14件商品房预约合同纠纷案件，并分配给民事审判庭四名法官办理。四名法官初步合议：先按程序送达开庭传票，同时继续电话联系开发商，坚持调解先行原则。开庭审理之前，作为四名经办人之一，俞法官继续牵头与双方当事人联系，通过多次背靠背调解方式，双方初步形成同向意见，双方均愿意继续交易行为，但对于房产交易价格的折扣各持己见。购房者要求开发商按5.2折出售其中16坎店面，剩余4坎店面另行处理，但开发商只同意按5.5折处理这16坎店铺，或者按5折一次性处理20坎店铺。双方的沟通陷入瓶颈。

通过承办法官的多次开庭、沟通、协调，开发商最终愿意让出部分利益，与购房者进行线上面对面调解。因调解人数众多、细节难以统一，俞法官又组建了微信调解群，促进进一步敲定调解细节。通过微信群20余天的充分沟通，双方最终对如何尽快签订商品房买卖合同、付款、网签、备案等事宜达成一致意见。

7月25日下午，原告的代理律师拿着12份撤诉申请书来到法院，说：“这是我人生中第一次通过撤诉方式做成了标的千万元以上的业务，感谢法官们的鼎力支持！”被告律师亦表示，感谢法院让我们在涵江的投资行为划上了圆满句点。该群体性纠纷得以妥善解决，真正实现案结事了。

据悉，涵江法院始终秉持能动司法工作理念，抓实“公正与效率”，做实为大局服务，为人民司法，以能动司法展现法院担当作为。今年以来，涵江法院持续处理物业服务纠纷、融资租赁合同纠纷、追偿权纠纷、教育培训纠纷等系列案600余件，助力司法优化营商环境，促进司法审判政治效果、法律效果和社会效果的“三效统一”。

【法官提醒】

商品房交易涉及金额较大，各位消费者无论出于刚需还是投资需要，一定要理性消费，不要轻信“骨折价”而盲目跟从。

民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。房地产商作为大型公司，对外销售房产时虽会聘请销售总监对外开展销售业务，促成商品房买卖交易，但是房地产商不会授权个人代为收取购房款。消费者不要轻信工作人员的鼓吹向个人转账，否则可能因公司的不予追认而陷入房财两失的困境。

作者：福建省莆田市涵江区人民法院  黄素花  俞杰