近年来，物业公司与业主之间的矛盾日显突出，涉及物业纠纷的案件大量增加。物业纠纷的标的一般较小，但城市小区居住的人口较为密集，一旦形成纠纷涉及到的业主不在少数，处理不当便会引发社区矛盾，甚至是社会矛盾。所以，物业服务纠纷的预防和妥善处理便显得意义非凡。据此，我院在大量实践中总结办案经验，通过“三步走”战略化解物业服务纠纷。
去年我院受理了十余起物业服务纠纷的案件，近期，民三庭受理我市某小区起诉业主物业费纠纷的案件增涨为三十余起。在办理这类案件的过程中，我们总结出了物业服务纠纷产生的原因，主要包括以下几方面：1、房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得到妥善解决，致使业主和物业公司之间产生矛盾；2、物业公司的管理服务不到位，服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，两者之间容易产生摩擦3、业主不了解物业管理行业，物业费收费标准或收费内容不合理，依据不明确；4、有一些业主公共意识差，恶意拖欠物业费等......这些原因导致最直接也最有力的做法就是拒交物业费。所以，解决好此类案件小到影响小区的安定秩序，大到影响社会的和谐稳定，意义非凡。
因为物业公司和业主关系的特殊性，这类案件通过诉讼显然不是最佳解决问题的途径。应借助多方力量，加强调解工作，多管齐下调解处理物业纠纷。据此，我院在多次实践中，总结经验，创新出“三步走”战略法，化解物业服务纠纷。
第一步：法官应多加强与当地居委会、街道办的联系，了解小区存在的问题，再主动上门了解案情，深入细致地做当事人的思想工作，就地办案。
第二步：及时将业主反映的不满意及存在的问题，及时向物业公司反馈，并督促物业公司进行纠正和完善。对于一些不是因物业服务问题引起的纠纷，应耐心的向业主解释相关的法律规定，消除矛盾的根源，从根本上化解矛盾。
第三步：做好法治宣传教育，切实提高业主的法治意识，使其进一步提升自治意识，避免拒不缴费的抗辩行为，从而减少形成诉讼。
总体上看，“三步走”战略着力采取诉前调解，从而快速化解矛盾，避免矛盾激化，提高审判效率，实现了法律效果和社会效果的统一。(新乐法院)