作者：张慧     芜湖经开区法院

基本案情：
    原告秦某系某小区业主，被告系某小区物业管理公司。2013年11月12日，原、被告双方签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》约定，装修期限自2013年11月12日至2014年元月20日。甲方（物业公司）在履行管理职责时有权采取下列措施，乙方（业主）及丙方（信德房地产开发有限公司）不得拒绝或阻碍：（3）制止违规装修行为，要求停工或整改；……防盗门窗应按规定安装，一律置于窗户内侧，不得违反有关法规和物业相关规定。同时，物业公司向业主下发了《装饰装修管理规定特别提示》，告知：二层及以上外墙禁止安装防盗网（如确需要安装的，请一律安装在窗户内），原告秦莹在业主签字一栏签名确认。后，原告在装修过程中，在二楼窗户安装了防盗窗。2014年3月4日，物业公司经巡查发现，于当日向原告发出装修整改通知单，载明：你的房屋在装修中出现以下不符合相关装修管理规定的情况，阳台及窗户的防盗窗装在玻璃的外侧。请你尽快在三日内要求装修单位按以下建议进行整改，整改建议为防盗窗统一装在玻璃内侧，三天内整改，否则强拆。原告收到整改通知单后，未进行相应整改，被告物业公司即强行拆除了其防盗窗。
裁判结果：
    法院审理后认为：物业公司与业主是物业管理经营者与消费者的关系，根据当事人意思自治原则，物业公司和业主在平等自愿的情形下签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照协议的内容履行相应的权利和义务。在“协议”中明确约定“防盗门窗应按规定安装，一律置于窗户内侧，不得违反有关法规和物业相关规定”，同时，物业公司向业主下发了《装饰装修管理规定特别提示》，对合同中限制原告权益的条款予以特别提醒，而业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧，故本案原告违反合同约定，构成违约，原告作为业主，应当承担恢复原状、排除妨碍等相应的民事责任。
    物业管理公司作为服务单位，在与小区业主发生纠纷时，可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任的，人民法院应予支持”的规定，物业公司可以通过合法途径解决争议，而不应超出其物业服务权限范围自行采取措施，物业公司未经原告同意自行拆除防盗窗的行为超出了自己的权限，具有一定过错，故其对原告的财产损失应当承担相应的赔偿责任。被告关于其有权制止违规装修行为的辩称意见，于法无据，本院不予支持。基于本案被告具有一定的过错且原告未提供正式的票据证实自己的损失，本院结合市场实际情况，酌定由被告赔偿原告500元为宜。
    一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。
案例评析：
    本案的争议焦点是物业公司与业主签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》是否为格式合同以及物业公司是否有权拆除业主的防盗门窗？
    第一种观点认为，根据当事人意思自治原则，物业公司和业主在平等自愿的情形下签订房屋装饰装修管理协议合法有效，对双方均有约束力，双方应按照协议的内容履行相应的权利和义务。在协议中明确约定“防盗窗只能安装在窗户内侧”的情形下，业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧。物业公司依据双方之间的合同关系，有权要求业主按照协议的约定拆除安装不符合约定的防盗窗。第二种观点认为，双方签订的装饰装修管理服务协议为被告提供的格式合同文本，该条款排除了原告对自己房屋的阳台、窗户享有的主要权利，故原告可以在窗户外侧安装防盗窗。
    笔者同意第一种观点，本案中原被告双方签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》虽系被告单方提供的合同文本，但系双方在平等自愿下签订，其后，被告又向原告发出《装饰装修管理规定特别提示》，原告在业主栏签字确认，被告物业公司对不得在窗户内侧安装防盗窗的条款已尽提醒义务，故该协议合法有效。原告应根据合同约定，不得擅自在窗户外侧安装防盗窗。
    同时，值得一提的是，物业公司系服务单位，无强制拆除权利，其未经原告同意自行拆除防盗窗的行为超出了自己的权限，具有一定过错，故其对原告的财产损失应当承担相应的赔偿责任。