【要点提示】在订立合同过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务，而致另一方的信赖利益损失的，应当承担以损害赔偿为限的民事责任。
   【案例索引】
   （2013）汉台民初字第00576号民事判决书
   （2015）汉中民一终字第00105号民事判决书
   【案情简介】
    原告曹某、王某系夫妻关系，在汉台区东塔南路拥有某公司家属院房屋一套（面积63.53平方米）。1998年，被告吴某一家从西乡县迁往汉中，与二原告居住在同一家属院。2000年前后，被告吴某在院子里开了一家缝纫店。原告王某常来做衣服便与吴某认识，后二人关系要好，即以姐妹相称，互相关照。2001年，二原告夫妇先后离开汉中往广东东莞打工，王某走时将其家房门钥匙交给吴某让其照管。2002年10月，经二原告联系介绍，被告吴某也到广东东莞打工。期间两家相处融洽，关系甚好。2006年6月，因原告曹某欲在广东办厂需用钱，向被告吴某借了5万元现金，双方并未签订书面协议，且原告一直未予归还。双方对于该5万元一直各执一词，原告认为其数次提出要归还借款5万元，但被告一直热情地说“你们办厂正需要资金流转，我暂时不用这笔钱，等我们都回汉中老家了再给我还钱吧！”。被告则认为原告当时办厂需要借款10万元，而被告手上仅有5万元，还想用来给儿子何某在汉中城里买婚房，便向王某说明了自己不能借钱的难处，而王某干脆提出把自家的住房以5万元价格出售于被告，此后原告夫妇向被告交了该房钥匙，被告如数支付购房款5万元，因碍于双方情面，不好意思提出让原告夫妇出具书面购房款收据，亦未办理房产过户手续。而原告方则认可借被告吴某5万元未还属实，否认将房屋卖于被告。此为双方以后产生矛盾埋下了隐患。2010年4月，原告方委托其亲家将涉案房屋出租他人。同年9月30日，被告吴某与原告曹某通电话，谈到房屋买卖问题并录了音；同年12月7日，被告吴某与原告王某通电话时谈到借钱以及房屋问题并录了音。2011年3月，被告吴某回到汉中。同年6月25日被告吴某自行更换上述房屋防盗门锁，房客无法入住便报警。7月1日在派出所民警协调下，房客搬出该房屋。原告王某得知后回到汉中，要求吴某搬出，而吴某以原告已将该房卖给她为由拒绝搬出。7月26日原告王某带人要换门锁，双方发生冲突，王某便以被告吴某非法侵入住宅为由报警。派出所民警认为双方系因债务引起的纠纷，不构成刑事案件，建议双方通过诉讼程序解决。期间，双方进行过协商，但就具体归还金额未能达成一致意见。后原告夫妇起诉要求被告排除妨害，归还房屋并赔偿房屋租金损失1.5万元。被告吴某则答辩要求原告夫妇依照当初的房屋买卖口头协议立即协助自己办理房屋产权过户登记，并赔偿占用资金5万元6年多的利息损失，同时提交了其分别与二原告通话的录音证据。庭审中，二原告对谈话录音提出异议，并申请司法鉴定，后又以“时间久、鉴定难度大”为由撤回司法鉴定申请。因双方意见分歧较大，经办案法官多次调解未果。

    【审判】
    一审法院审理认为，原、被告于2011年6至7月份发生纠纷后，二原告即以返还原物纠纷提起诉讼，在审理中查明，双方发生纠纷的实质原因系一方认为涉案房屋已买卖而另一方认为涉案金额5万元属民间借贷纠纷，双方争议的买卖纠纷与民间借贷纠纷均属于合同纠纷，故本案案由应以合同纠纷确定。房地产转让，应当签订书面转让合同，二原告与被告吴某并未订立该房屋买卖书面合同，并为此发生争议纠纷，被告吴某举证提交双方谈话的录音即音像资料类证据，对证实双方就买卖房屋问题已达成一致意见的事实仍证据不足，不能据此认定双方就涉及房屋的买卖合同已经成立。二原告于2006年6月从被告吴某处借款5万元是事实，但从原、被告的陈述以及被告多次举证的音像资料类证据比照印证，该5万元借款本身的性质又发生了一定的变化即该5万元借款与双方就房屋买卖意向之间存在关联，在涉案房屋卖或不卖的商讨过程中反反复复，双方既不能依法以书面形式明确各方权利义务，又未能通过其他途径早日了断，致使埋下矛盾隐患，沉积难除，时间愈长，各方实际损失愈加扩大，更加难以调和，究其责任，二原告一直占有使用对方资金，在房屋买卖问题上致吴某对此形成信赖期待；被告吴某明知或应当知道相关法律规定及一般正常交易习惯，却未形成正确判断，其自身责任难以免除；本案双方属缔约过失责任性质范畴,均存在过错，应对自身或对方所造成的损失分别承担责任。综合考虑市场及标的物状况等因素，结合本案实际情况，本院选择并参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第九条之规定计算赔偿损失的额度，对2011年6月25日双方发生矛盾之日以后的房屋租金损失以及对应的5万元资金占用的利息损失，因属双方各自过错导致，由各自承担各自的损失；对该日之前的损失因争议性质不明确故而不再计算涉及。遂依法判决：一、二原告与被告吴某之间的房屋买卖合同不成立；二、被告吴某于本判决生效后十日内返还原告方所有的汉台区东塔南路某公司家属院住宅房一套。三、二原告退还被告吴某现金5万元，并赔偿被告吴某经济损失5万元，以上共计10万元，限本判决生效后十日内付清。四、驳回二原告的其他诉讼请求以及被告吴某的其他诉辩请求。
    案件宣判后，二原告不服提起上诉。
    二审法院经审理查明事实与一审一致,认为：上诉人从被上诉人吴某处借款5万元，借款初始属于民间借贷关系，综合全案证据能证实双方就涉案房屋卖或不卖进行过反复沟通，但无法证实双方达成过合意，原审认定房屋买卖法律关系不能成立，并无不当。上诉人占用资金5万元多年，又一直未能解决纠纷，该5万元借款的性质在客观上与欲缔结房屋买卖关系形成了一定的因果关系，原审认定被上诉人吴某对此形成了信赖期待，双方对缔约过失均存在过错责任，并无不当。基于被上诉人吴某购房目的落空，因此在返还5万元款项时，还应当计算赔偿损失，但又无具体核算标准。原审从本地区市场房屋升值状况，本案房屋状况及本案实际情况等因素考虑，酌情参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第九条之规定处理损失，确定由上诉人“承担一倍的赔偿责任”，对双方比较公平合理。对于上诉人房屋租金损失、被上诉人5万元利息损失，因双方均存在过错，且两者相差不大，确定由其自行承担，亦无不当。遂依法判决：驳回上诉，维持原判。
   【分析】
    缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因违反诚实信用原则所产生的义务，给对方造成信赖利益损失所应当承担的损害赔偿责任。我国《合同法》第42条、第43条分别规定了缔约过失责任的四种类型：1、假借订立合同，恶意进行磋商。2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，具体包括：（1）财产状况、履约能力等方面的告知义务，（2）瑕疵告知义务，（3）性能和使用方法的告知义务。3、泄露或不正当地使用商业秘密。4、其他违背诚实信用原则的行为。其构成要件是：1、发生在合同订立阶段。2、一方当事人违反了依据诚实信用原则所产生的先合同义务，如协助、告知、忠实、保密等法定义务。3、造成另一方信赖利益的损失，主要是指合同一方当事人实施某种行为后，足以使对方产生信赖，相信其会订立合同，并因此而支付了一定的费用，后因合同不能有效成立使该费用不能得到补偿以及因丧失商机而产生的可以预见到的间接损失。《合同法》第113条第1款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”对这种可以预见到的间接损失进行了合理限制。4、一方当事人有故意或过失的过错。
    那么，本案是否存在缔约过失责任情形呢？
    原、被告两家自萍水相逢以来一直关系要好，二原告相继外出打工期间把房屋钥匙交于被告保管嘱托其帮忙照看房屋，之后，被告又经二原告联系介绍赴广东打工，两家依然相处融洽，被告交给原告方资金5万元，双方未做任何书面约定，原告方也占用使用5万元数年未还，直到2011年6至7月双方才因涉案房屋更换门锁产生矛盾，可见双方一直关系亲近、互相信任程度之高。关于这5万元资金性质，原告方自认为是向被告借款5万元且占用多年未还，被告则认为双方早已达成房屋买卖口头协议，其已向原告支付了购房款5万元，只因碍于情面，未让二原告出具书面收据、办理过户手续。根据《合同法》第10条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的及第三人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、《城市房地产管理法》第40条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”故被告方提出双方已达成的房屋买卖口头协议的主张，因与法相悖，不能成立。二原告在派出所谈话笔录、起诉状、庭审中均自认其借了被告5万元借款数年未还，属于对己方不利的事实陈述，虽然被告不认可资金性质，但认可确实支付了二原告5万元，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条、第74条，应确定该5万元资金性质为民间借贷及原告方向被告借款5万元数年未还的法律事实。被告提交了其分别与二原告就5万元借款与房屋买卖问题进行的电话录音，虽不能证明双方就房屋买卖达成一致意见，但可以确定的是这5万元借款与双方反复协商争议房屋卖或不卖问题产生了较为密切的关联性，而原告方作为债务人利用双方一直形成的亲密人际关系数年使用借款5万元不予归还，未对双方一直纠结的借款归还及房屋交易问题早做结论性处理的过错行为明显违反了诚实信用原则，显然使被告在房屋买卖协商过程中产生了信赖期待，现在原告方不愿将房屋出售于被告，致被告购买房屋的希望落空，而这数年来房价上涨，当年的5万元已不能在现在购买到相同地段、相同面积的二手房，致被告也错过了低价买房的时机，双方间的借款依据法律规定视为无息无还款期限的借款，如果依法判决让原告方返还被告资金5万元，明显对被告不公平，故原告方应当承担缔约过失责任，赔偿被告的信赖利益损失。由于法律未对缔约过失责任产生的信赖利益损失作出明确规定，参照《合同法》第113条第1款规定的违约责任损害赔偿范围确定的“……合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”，综合考虑市场及标的物状况等因素及本案实际情况，选择并参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第九条之规定“承担一倍的赔偿责任”计算赔偿损失的额度，是适当的。而被告作为成年人，在向原告方借资5万元及协商房屋买卖重大交易行为中深信双方友情，不作任何书面约定，在数年来原告方既不还款也未对房屋出售事宜作出明确承诺的情况下，不及时主张权利或早作另购房屋打算，在缔约过程中亦存在明显过错。判决认定原、被告均存在缔约过失责任，应对自身或对方所造成的损失分别承担责任是符合合同订立相关法律规定的。（汉中市汉台区法院）